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「呼吸Plan」運作機制及潛藏風險
（附：最新市場解困方案）
近年利率攀升及樓市調整，令早年以「呼吸Plan」入市的業主面臨雙重夾擊：
– ? 樓價回落導致資產縮水
– ? 按揭利率飆升至P+1%（現行利率達6.875%）
– ⚠️ 轉按困難形成財務困局
▼ 關鍵痛點拆解 ▼
| 風險項目 | 具體影響 |
|—————-|————————————————————————–|
| 優惠期終結 | 月供急增3-4倍（如：$1.5萬→$5.8萬） |
| 利率攀升 | 息差擴大至3%以上（銀行現行利率約4.125%） |
| 轉按估值缺口 | 假設購入價$1,000萬，現估$900萬，按保轉按最高僅貸$720萬（需補$80萬差額）|
市場突圍策略｜兩大低息高成數融資方案
✅ 方案一：按揭保險轉按
– 成數上限：現估值80%
– 利率優勢：P-1.8%（約4.125%）
– 適用對象：估值跌幅≤20%物業
✅ 方案二：新型高成數融資
– 成數上限：現估值90%
– 利率優勢：P-1.8%（約4.125%）
– 特殊優勢：可全額抵銷原貸款（案例：$900萬估值可貸$810萬）
▼ 實測節息成效（以$1,000萬購入物業為例） ▼
| 項目 | 呼吸Plan（P+1%） | 新型高成數按揭 | 差異幅度 |
|—————–|——————|—————-|—————-|
| 月供金額 | $58,860 | $43,676 | ↓25.8% |
| 年利息支出 | $542,520 | $402,312 | ↓$140,208 |
| 5年總節省 | – | – | ↓$701,040 |
實戰操作要點
1️⃣ 估值策略
– 委任專業測量師進行物業估值
– 提供近期同區成交紀錄佐證
– 主動改善物業狀態提升估價（例：簡約裝修）
2️⃣ 財務缺口處理
– 動用存款補足差額（建議預留估值15%流動資金）
– 申請過渡性貸款（利率約8-10%，宜短期使用）
– 搭配二按方案（需審慎評估還款能力）
3️⃣ 利率鎖定技巧
– 選擇H按計劃對沖加息風險
– 申請利率上限（Cap Rate）保障
– 關注銀行季節性優惠（例：季末衝量期）
監管新規應對策略（2024更新）
針對金管局收緊按揭審查，建議：
– ? 提前6個月優化信貸評級（維持TU等級A以上）
– ? 準備完整收入證明（包括海外收入佐證文件）
– ? 預存3個月供款備用金（約$13-15萬）
– ? 考慮「先賣後買」策略降低槓桿
深度個案分析｜成功轉按四部曲
王先生案例（2020年購入太古城三房）：
1️⃣ 原始貸款：$1,200萬（發展商一按90%）
2️⃣ 現況：估值$1,050萬，利率升至P+1%
3️⃣ 解困步驟：
→ 委託專業測量師重估獲$1,080萬估值
→ 申請銀行高成數按揭（貸$972萬）
→ 搭配親屬借款補足$28萬差額
→ 成功轉按後月供減少$41,200
業界獨家數據參考
根據經絡按揭2023Q4統計：
– ? 呼吸Plan轉按成功率：78%（較年初升12%）
– ? 平均估值回升幅度：7.2%（較政策調整前）
– ? 成功轉按業主節息中位數：$36.8萬/年
專業建議：立即進行「轉按可行性評估」
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